A bank is a place that will lend you money if you can prove that you don’t need it.
Bob Hope

ZBR-Panel Alprogram, OTP LTP-szerződés

E weboldal azt vizsgálja, hogy a mélyen tisztelt, nagyhatalmú OTP Bank Nyrt. közreműködésével a Zöld Beruházási Rendszer Klímabarát Otthon Panel Alprogram (ZBR-Panel Alprogram) keretében az OTP Lakástakarékpénztárral (OTP LTP) kötött szerződés szerint törlesztett összegből ki milyen mértékben részesedik. Körüljárjuk még az e témához kapcsolódó, fontosabbnak látszó egyéb eseményeket, tényeket.
Miután késznek véltem az oldalt, a következő párbeszéd zajlott le az egyik látogatóval:
– Mondd, miért beszélsz te rébuszokban? – kérdezte ő.
– Nem szeretem, ha mások megmondják, mit gondoljak. Ezt az elvet követve én sem akartam, hogy az itt leírt tartalom szájbarágós legyen, továbbá mindig is az a szándékom, hogy a látogató olvasás közben gondolkodjon. – feleltem.
– Akkor hát, mi a célod? Rejtvényoldalt akarsz közzétenni, vagy informálni szeretnéd az olvasót? Inkább fejtsd ki, hogy esetenként mire gondolsz!
Igazat adva az észrevételének nekiálltam kiegészíteni a lap tartalmát – egyes kérdésekre adott válaszaimmal. Ott találod, ahol ehhez foghatót látsz: szöveg. (Ilyen ikon és a szöveg pöttyözött aláhúzása különbözteti meg a többi hivatkozástól.)

Kalkuláció

Kedves látogató! Ha a Ti lakótelepi házatok is ZBR-Panel Alprogram keretében tervezi a felújítást (vagy csak egyszerűen LTP-szerződést akarsz kötni), és kíváncsi vagy a konkrét esetedre, vedd elő a postaládádban talált „Tájékoztató”címmel ékesített (vagy az LTP-től kapott) adatlapot, és a rajta látható számokkal értelemszerűen írd át a kék rovatok tartalmát.
Az adatlapról*
Beruházási költség:
Felújítási érték:
Ft
Nyílászárók értéke:
Ft
Fizetendő összesen:
Ft
Törlesztés I.
Futamidő:
hónap
LTP-megtakarítás:
Ft
Számlavezetési díj:
Ft
Törlesztőrészlet:
Ft
Összesen havonta:
Ft
Összesen évente:
Ft
Törlesztés II.
Futamidő:
hónap
LTP-megtakarítás:
Ft
Számlavezetési díj:
Ft
Törlesztőrészlet:
Ft
Összesen havonta:
Ft
Összesen évente:
Ft
Ami az adatlapon nem szerepel
Törlesztés hónapig:
Ft
Törlesztés hónapig:
Ft
Törlesztés összesen:
Ft
Fizetendő összesen:
Ft
Többletbefizetés:
Ft
*Az aláírást nélkülöző, ám a szerződés alapját képező (nálam 2011. július 21-i keltezésű) adatlapot nagy valószínűséggel a Panel Egyesület készítette, mert a közös képviselő és az OTP nem vállalta magára.
Az adatlapról – és persze, az LTP Kalkulátor eredményei mellől – valamiért lemaradtak a bal oldali táblázatban lévő zöld színű éves befizetések (vesd össze a 2012. január elsejétől érvényes 93 ezer forintnyi havi minimálbérrel) és a jobb oldali kis táblázat értékei (különös tekintettel a beruházási költség -át kitevő többletbefizetésre), pedig csak ezek ismeretében lehet eldönteni: megéri-e egyáltalán szerződést kötni vagy sem… Elképzelhető, hogy az eredményül kapott többletbefizetésed nem tűnik túl soknak, de ha beszorzod a szalagház lakásainak számával, kitűnik a tényleges, közelítőleges nyereség. Az OTP a mi házsorunkon közel 50 millió forintot bevételezne, ha a beruházás megvalósulna, valamennyi tulajdonos vállalná a hosszabb lejáratú hitelt, és az összes ablakot le kellene cserélni.
Úgy vélem, az eredeti adatlap azon társasházak számára készült, amelyek tulajdonosai elhatározzák a házuk felújítását, és e célból évekig gyűjtenek. A ZBR-Panel Alprogram keretében azonban a beruházást az OTP meghitelezi, amit a társasházak – a megemelt közös költség terhére – hosszú évek alatt törlesztenek. Ezt az eltérést az adatlap összeállítója figyelmen kívül hagyta, így maradhatott benne a megtévesztő „megtakarítás” kifejezés. A zavart csak tetézi, hogy az adatlapon van törlesztőrészlet is, továbbá, hogy az OTP a törlesztők számára is úgynevezett megtakarítási számlát nyit.
Az bizony talány, hogy az adatlapon lévő számok hogyan jöttek ki. Nemhogy tenderről nem hallottunk, de nincs egy, a társasház közgyűlése elé vitt és ott elfogadott ajánlat vagy a kivitelezési díjakat felsoroló tételes lista, ezért nem lehet tudni, hogy mekkora a beruházási költség. Talán a Panel Érdekképviseleti Egyesület meg akarta kímélni a közösséget, és inkább döntött a tulajdonosok helyett is. Micsoda nagyvonalúság! Milyen nemes gesztus! – ha így történt. Az is kérdés persze, hogy a felújítás költségeiből miért pont ekkora összeg jut egy tulajdonra, továbbá érthetetlen, hogy a törlesztőrészletek elemei miért éppen ekkorák, és hogyan születtek meg. Ez utóbbi két kérdést esetleg a bank tudná megválaszolni. Tény, hogy a szerződés e lap adatai szerint köttetik, és a havi befizetések is ennek felelnek meg. Végül, ha már mindez szóba került, ami végképp rejtély: az OTP-nél vezetett megtakarítási számlámon összegyűlt pénz május idusán hangyányit meghaladta a valaha oda irányított összeg négyszeresét! Netalán az ottani klíma fejti ki ennyire jótékony hatását?

Kockázat

Kedves látogató, a döntéshozatalkor légy körültekintő! Mielőtt ebbe fejest ugranál, tedd fel magadnak a kérdést: Tuti-e, hogy év múlva is lesz annyi bevételed, amivel állni tudod ezt a terhet? Garantálja-e a következő fél évtized biztos jövedelmét a vállalkozásod/foglalkoztatód? Ugyanis a szerencsétlenül megalkotott (vagy inkább lélektelen) törvényekre támaszkodó, ügyesen kitalált konstrukció alapján, ha a társasháznak tartósan adósa maradsz, számítanod kell arra, hogy az ingatlanod tulajdoni lapjára jelzálogjog kerül bejegyzésre (még akkor is, ha az adatlapon a Panel Egyesület az ellenkezőjét ígéri), azaz, rossz esetben – akár önhibádon kívül is – elveszítheted a fedelet a fejed fölül. Nem árt, ha a nyugdíjasok is jól megfontolják a döntést. Minthogy a gazdaság szerfelett nagy sebességgel rohan a csőd felé, megbecsülni sem lehet, hogy a nyugdíjuk fedezi-e ilyen távlatokban a törlesztést. (Megjegyzem, a lehetőségeid igencsak korlátozottak. A társasház egyszerű többségi szavazattal rád kényszerítheti a beruházásban való részvételt. Ha így is maradni akarsz a lakásodban, mindössze arról dönthetsz, hogy megpróbálod-e összekaparni a beruházás ellenértékét egy összegben, vagy vállalod a többletbefizetéssel növelt 5-8 éves adósságot.)
Valamivel bonyolultabb a helyzet, ha egyszer már horogra akadtál, és utólag gondolnád meg magad. Úgy tűnik, az OTP LTP házi szabályzata szerint a szerződés bármikor felbontható, ám (ahogy az oldalon olvasható) különböző kínos következményekkel jár. Van még egy hír, ami a házi szabályzatban nem szerepel: tudomásom szerint a pénzintézet csak akkor teljesíti a kérésed, ha megszerzed a közös képviselő jóváhagyó nyilatkozatát…
El kell mondjam, a szerződés tartogat egy meglepetést: a szerződéses összeg (azaz, a meghitelezett teljes összeg) rovatában lévő érték nem ám akkora, mint az összesen fizetendő beruházási költség (az adatlapon: „Lakásra jutó fizetendő érték összesen”), hanem jóval nagyobb – kis híján a duplája! Erre a magyarázat „Az – az állami támogatással emelt összeg.” volt. És ezt írhatod alá. Ennek alapján, ha az állam egyszer meggondolná magát, és valamiért hátat fordítana a projektnek (ami, elnézve a hirtelen törvénymódosításokat nem hangzik teljesen esélytelennek), alaposan feltételezhető, hogy az OTP a teljes összeget a szerződés megkötőjén, rajtad hajtaná be. Hiszen ezt írtad alá. Az állam kezese lettél… Szép húzás, mondhatom! Vajon az aláírók közül hányan vették (veszik) ezt észre?

Érdekek

Az a legfeljebb 50 milla, amit az OTP az épülettömbünk felújításán nyerne, valóban nem túl nagy hozam egy pénzintézet életében, pláne, ha ehhez csupán 8 év alatt jut hozzá. Még akkor sem látszik igazán jelentősnek, ha hozzászámítom az előbb említett állami támogatást, no meg azt, hogy ezalatt az 5-8 év alatt az OTP kamatmentesen forgathatja, befektetheti a befolyt összeget. Csak a mi vékonyka pénztárcánkhoz mérten tűnik soknak. Az igazán zsíros falat a kivitelezés, melynek értéke ennek többszöröse (úgy 6-7-szerese). Ez már valami, ugye? És ezt a lóvét csak mi, legatyásodott lakótelepi ördögök perkáljuk ki. Ki tudja, hogy a hiteltámogatás mellett EU-pályázati pénzekből mekkora további állami dotáció kíséri?
Rossz nyelvek szerint a kormány igyekszik visszaállítani egy korai földtörténeti időszak állapotát – amikor az amerikai és az európai kontinens még egyben volt –, és megpróbálja az egyik mai közép-amerikai államot beolvasztani kicsiny hazánkba (kisbetűsre módosítva a kezdőbetűjét, így: panama). Ez súlyos, büntetendő rágalom; egyáltalán nem igaz. Valójában nem történik más, minthogy országunk vezetői egy korábbi ígéretüket – a munkaalkalom-teremtést – váltják valóra e megrendelésekben szűkölködő korban. Olyan feladat, ami építőipari cégeknek munkát biztosít, és állami korrupciónak a szele se éri. Az is nyilvánvalóan szemenszedett hazugság, hogy mind a hat vállalkozás, amely egyáltalán jogosult részt venni a 400 milliósnál nagyobb értékű panelfelújítások pályázatain, a politika kegyeltje lenne. Ráadásul, az a megbízható forrásúnak mondott hír is kapásból elvetendő, amely szerint ezeket a cégeket előnyben részesítő minősítési rendszer miatt nemrég az ÉMI vezetőjét menesztették volna. Nyugodt szívvel kijelenthetjük, hogy akinek ehhez a projekthez csak egy kis köze van, mind tiszta lelkű, összefonódás-mentes, becsületes ember. Ha ugyanis ezen koholmányok közül egy kevéske igaz lenne, minden valószínűség szerint nem lennének gondok az állami kifizetések körül. Vagy ezek a problémák a hat kitüntetett vállalatot nem érintik?
Hasonlóképpen el kell mondani, hogy a Panel Érdekképviseleti Egyesület, ahogy a neve is híven tükrözi, a mi érdekeinket képviseli. A lelküket teszik ki, hogy megértessék a buta agyunkkal: milyen hihetetlen előnyökkel jár számunkra a projektben való részvétel, és szinte teljesen önzetlenül (némi apró, a mi esetünkben is csak egynéhány tízmillió forint fejében) sok-sok energiát és órát fektetnek – többek között – a pályázat elkészítésébe. A nekik tulajdonított adatlapon azt ígérik, hogy az állam támogatás címén a befizetett összeg 30%-át megtéríti, ha a törlesztés folyamatos és elmaradásmentes. Azt az értesülést azonban nem közlik, hogy ez az adomány csupán akkor jár, ha ezen feltételeket az összes szerződéskötő teljesíti, és a felújítás után az épület hőszigetelése megfelel az Energia Központ Nonprofit Kft. szigorú előírásainak, amit a saját szakemberei ellenőriznek. (Apropó! Azt lehet tudni, hogyan állnak a Panel Érdekképviseleti Egyesület volt vezetői ellen hűtlen kezelés, sikkasztás és több rendbeli közokirat-hamisítás gyanúja miatt tett bűntető-feljelentések?)
A vállalkozás alig pénzéhes szereplői valamelyikének képviseletében a szerződéskötést megelőzően például sűrűn győzködtek: „Mi az a másfél százalékos kamat, ami a hitelt terheli?! Ez igazán a lakástulajdonosok érdekeit szolgálja!” Ezzel teljes mértékben egyetértenék, de hiába keresem azt a 1,5%-ot. Ha a jövőérték számításának átlagos kamatlábára értik, maga a szám (ami ugyan 1,7) kis eltéréssel talán elmenne, csakhogy a kamatláb nem egyszerű százalék, hanem a kamatok összege és a kölcsönzött pénzösszeg aránya. Amikor pedig a meglehetősen tájékozatlan szerződéskötő-jelölt azt kérdezi, hogy miért nincs többféle választható törlesztési opció, lehet-e például valamekkora önrésszel kezdeni (enyhítendő a jövő terheit), azt a választ kapja: „A felajánlott az elképzelhető legkedvezőbb módozat, más nincs is.” Mert hát, a közreműködőknek ez érheti meg a legjobban. Azzal is korteskednek, hogy a megspórolt hőenergia hamarosan meghozza a gyümölcsét, rövid távon megtérül a befektetés. Babos (vagy milyen) Attila mérhetetlen igyekezetéből úgy tűnik, tényleg megéri. Az ügybuzgósága azért, mégiscsak gyanús; mintha a beruházás a projekt valamennyi résztvevőjének sokkal inkább fontos lenne, mint nekünk – a lakások tulajdonosainak.
Szerintem az ilyen lakótelepi házakban, mint amilyenhez én is kötődöm, többnyire kétfajta tulajdonos található: az élete hajnalán és az élete alkonyán lévő, aki általában hónapról hónapra él, miközben a jövedelmének vásárlóértéke folyamatosan csökken. Az ország gazdasági helyzete pedig nemigen kecsegtet pozitív változással. Ilyen körülmények között – még ha az állami támogatás rendkívül méltányos is – sajnos, sokan nem tudják vállalni a beruházással járó terheket. Hiába térülne meg, hiába takarítanánk meg energiát, hiába emelkedne a projekt révén a lakás értéke, ha egyszer bizonytalan a fedezete…

Örökség

Azok közé tartozom, akik már nem voltak csecsemők, amikor a szocializmusban felhúzták a most felújítandó lakótelepeket. Nagyon büszkék voltunk. Irtó hasznos beruházások voltak ezek. Te, kedves látogató, talán nem is hallottál a társbérlet intézményéről, ezért elmondom, hogy a korábbi lakásínség miatt még a ’60-as években is éltek vadidegen családok közös ingatlanban, összezárva. Hát, ezt a helyzetet oldotta meg az építőipar óriási vállalkozása. Hmm… negyven-ötven éve. A családok önálló, állami tulajdonú lakásokba költözhettek, a fiatalok számára végre megnyílt a lehetőség a normális, emberhez méltó élet megkezdésére. Az épületeket ingatlankezelő vállalatok (IKV-k) tartották karban, vállalva azokat a nagyobb terheket, amiket a lakók – a szocializmus sajátos jövedelemelosztási viszonyai miatt – képtelenek lettek volna állni.
Aztán egyszer csak eljött az idő, és az állam feladta az ország eladósodását növelő szociális gondoskodását. A költségek csökkentése céljából (sok egyéb intézkedés mellett) felszámolva az akkori IKV-kat, jutányos áron átruházta a lakásokat a benne lakóknak – valamennyi, a lakás fenntartásához szükséges kiadást az új tulajdonosokra hárítva. Minthogy a jövedelmek nem igazodtak az új helyzethez, ettől kezdve állagmegőrzés csupán tűzoltó jelleggel történt, épületfelújításról pedig szó sem lehetett… Így jutottunk el a mába.
A lakótelepek felépítésének időszakából jól emlékszem arra is, hogy az építészek, az akkori várostervezők közhírré tették: az épületek életkorát 50 évre taksálják. Ketyeg tehát az időzített bomba vekkere. Az Egyesült Államokban a szakemberek kimutatták, hogy az elöregedett épületek helyre pofozása jóval nagyobb befektetést kíván, mint robbantással lebontani, és a helyére újat építeni. Persze mi, szokás szerint fittyet hányunk az ő okoskodásukra… Rohad az épületgépészet; a házak elöregedett, falba ágyazott villanyvezeték-hálózata – az akkori szabványok és fogyasztási igények szerint – földeletlen és ma már alulméretezett, főleg nyári hőségben hosszabb-rövidebb regionális áramkimaradásokat okozva; elavult liftek vánszorognak föl és alá, nem ritkán mondva fel a szolgálatot; a vasbetonszerkezetekben a vasszálak korrodálódtak, már nem sokáig tartva össze a panelelemeket. Ilyen adottságok mellett a hőszigetelés és a külső festés olyan, mintha egy kivénhedt prostituáltat tüllfodros ruhába öltöztetnénk. A felújítás révén a ház tetszetős lesz, színes lesz, és bizony, hőenergiát is megspórolhatunk. De vajon ez-e ma a legsürgetőbb feladat?
Kedves látogató! Könnyen lehet, hogy helyenként tévedek. Kérlek, írd meg vagy mondd el, ha így találnád, illetve azt, ami a leírtakkal kapcsolatban eszedbe jut. Minden észrevételt és tapasztalatot köszönök.
Készült:
Utolsó módosítás:
Utolsó kiegészítés:
2012. 05. 19.
2012. 06. 16.
2012. 07. 10.
Valid XHTML 1.0 Transitional Valid CSS level 2
© Tuna András, 2006–2012